il regolamento può essere approvato tacitamente?

La Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla questione della formazione tacita del regolamento di condominio. Nel caso specifico oggetto del giudizio, i giudici di merito avevano già rilevato che non solo doveva escludersi la possibilità di un’accettazione tacita per /facta concludentia/ (ovvero desumibile da comportamenti conformi dei condomini), ma in ogni caso una tale forma di accettazione doveva essere esclusa in quanto erano decorsi solo due anni tra la predisposizione e trascrizione del regolamento e l’instaurazione del giudizio («brevissimo lasso temporale», si legge in sentenza).

La Suprema Corte richiama il principio da tempo posto da Cass. civ., Sez. Un., 30 dicembre 1999, n. 943 secondo il quale la formazione del regolamento condominiale è sempre soggetto al requisito della forma scritta /ad substantiam/. La prescrizione di tale requisito formale si desume da precisi indici normativi:

– dall’articolo 1138 c.c., che prescrive la trascrizione del regolamento approvato dall’assemblea in apposito registro;

– dall’articolo 1136 c.c., che prescrive la verbalizzazione e la trascrizione nel registro tenuto dall’amministratore delle delibere assembleari;

– quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

Si è consolidato anche il principio secondo il quale, alla stregua dell’articolo 68 disp. att. c.c. che dispone che la tabella millesimale sia allegata al regolamento di condominio, non sono configurabili approvazioni o revisioni per /facta concludentia/ nemmeno delle tabelle millesimali, in quanto l’atto di approvazione e revisione deve avere la veste di una deliberazione assembleare (Cass. civ., 14 ottobre 2022, n. 30305).