Regime IVA sull’energia elettrica delle parti comuni: quando si applica il 10% e quando resta il 22%

La corretta aliquota IVA sulle forniture di energia elettrica destinate alle parti comuni e un tema ricorrente nella gestione degli edifici, soprattutto quando lo stabile comprende unita abitative e locali con destinazione diversa. La prassi dell’Agenzia delle Entrate, negli anni, ha chiarito i casi in cui l’energia per scale, androni, corselli box, centrali tecniche e impianti condominiali puo rientrare nell’aliquota ridotta del 10% e quelli in cui, invece, trova applicazione l’aliquota ordinaria.

Il riferimento normativo: “uso domestico” e Tabella A del DPR IVA

L’aliquota IVA ridotta del 10% per alcune cessioni di energia elettrica e prevista dal n. 103 della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/1972, che richiama l’energia elettrica per uso domestico. Il punto centrale, quindi, e verificare se il consumo delle parti comuni possa essere considerato collegato a un utilizzo domestico delle unita servite.

Il primo orientamento: consulenza giuridica 3/2018

Con la consulenza giuridica n. 3 del 4 dicembre 2018, l’Agenzia delle Entrate aveva escluso l’aliquota del 10% per l’energia elettrica destinata alle parti comuni di condomini “prevalentemente residenziali” quando nello stabile erano presenti anche unita non abitative. La motivazione poggiava sul fatto che le parti comuni, per loro natura, non costituiscono luoghi di abitazione e che, in presenza di destinazioni miste, il requisito dell’uso domestico non risultava soddisfatto in modo coerente con la previsione agevolativa.

La svolta operativa: risposta a interpello 142/2021

Con la risposta n. 142 del 3 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate e tornata sul tema, precisando che l’aliquota del 10% puo trovare applicazione anche in alcuni condomini “misti”, a condizione che le unita non residenziali risultino, di fatto, autonome e non servite dalle parti comuni alimentate dalla fornitura oggetto di richiesta.

Nel caso esaminato, lo stabile comprendeva abitazioni e alcuni negozi, ma questi ultimi erano completamente indipendenti per accessi, impianti e utenze e, inoltre, esclusi dai riparti delle spese condominiali relative ai servizi comuni. In una configurazione di questo tipo, il consumo elettrico delle parti comuni e stato considerato accessorio rispetto alle sole unita abitative servite, consentendo l’applicazione del 10%.

Il criterio dell’accessorieta e il richiamo alle parti comuni

La logica seguita dall’Agenzia delle Entrate si collega al rapporto di accessorieta tra parti comuni e unita immobiliari servite. In condominio, le parti comuni sono individuate dall’art. 1117 c.c. e, ai fini del ragionamento fiscale, la loro qualificazione segue quella delle unita che ne traggono utilita. Quando tutte le unita servite dalla fornitura sono residenziali (o quando le unita non residenziali sono realmente estranee a quei servizi), il consumo puo essere letto come “domestico” ai fini dell’aliquota ridotta.

Le tre ipotesi che ricorrono piu spesso

Dalla prassi richiamata emergono, in sintesi, tre scenari ricorrenti:

• condominio esclusivamente residenziale: aliquota IVA al 10% per l’energia elettrica delle parti comuni;
• condominio misto con unita non residenziali autonome: aliquota IVA al 10% se i locali non residenziali sono indipendenti per accessi e impianti/utenze e non risultano serviti dai servizi comuni oggetto di fornitura;
• condominio misto senza autonomia effettiva: aliquota IVA ordinaria (in via generale 22%) quando i servizi comuni e i consumi risultano riferibili anche alle unita non abitative.

Profili pratici: contatori, riparti e documentazione

Nella gestione concreta, l’elemento che fa la differenza e la dimostrabilita dell’autonomia delle unita non residenziali rispetto ai servizi comuni: accessi separati, impianti dedicati, utenze distinte, esclusione dai riparti e, soprattutto, contatori che misurino consumi riferibili a porzioni di edificio effettivamente “servite”.

In questi contesti, l’amministratore di condominio tende a presidiare il tema con un quadro documentale ordinato (planimetrie funzionali, schemi impianti, criteri di riparto, evidenze sull’autonomia delle utenze), per ridurre contestazioni e richieste di rettifica a valle.

Conclusione

La risposta 142/2021 ha reso piu leggibile la linea di confine: non conta soltanto l’etichetta “condominio misto”, ma l’effettiva relazione tra parti comuni alimentate dalla fornitura e unita immobiliari servite. Dove i locali non residenziali sono realmente autonomi e fuori dal perimetro dei servizi comuni, l’aliquota del 10% puo essere coerente con il requisito dell’uso domestico richiamato dalla Tabella A del DPR IVA.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 142 del 3 marzo 2021 (PDF):
  documento
• Agenzia delle Entrate, consulenza giuridica n. 3 del 4 dicembre 2018 (PDF):
  documento
• Agenzia delle Entrate (FiscoOggi), sintesi della risposta 142/2021:
  pagina
• Tabella A, Parte III, n. 103 (DPR 633/1972) – estratto Tabella A/3 (Il Sole 24 Ore, PDF):
  documento
• Codice civile, art. 1117 (Normattiva):
  testo vigente