Tabella variazioni ISTAT

Per l’aggiornamento dei canoni di locazione si utilizza, quando previsto dal contratto e dalla normativa applicabile, l’indice ISTAT FOI, cioè l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi.

La tabella seguente riporta le variazioni annuali e biennali dell’indice, sia nella misura del 100% sia nella misura ridotta al 75%.

Variazioni ISTAT per le locazioni

L’ISTAT pubblica mensilmente l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Questo indice viene utilizzato per numerose rivalutazioni monetarie e, tra queste, per l’eventuale aggiornamento dei canoni di locazione.

L’adeguamento ISTAT del canone non deve però essere considerato automatico in ogni contratto: occorre verificare la tipologia di locazione, quanto stabilito nel contratto e la normativa applicabile.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone

Il canone di locazione è il corrispettivo che il conduttore versa al locatore per l’utilizzo dell’immobile. Se il contratto prevede l’aggiornamento ISTAT, il canone può essere adeguato applicando la variazione dell’indice FOI relativa al periodo di riferimento.

In termini generali, si individua la variazione percentuale dell’indice rispetto allo stesso mese dell’anno precedente e si applica al canone la percentuale prevista dal contratto e consentita dalla disciplina applicabile.

Ad esempio, se il contratto prevede un aggiornamento pari al 75% della variazione ISTAT, al canone verrà applicato il 75% della variazione FOI rilevante per il periodo considerato.

Adeguamento ISTAT al 75% o al 100%

La percentuale da applicare non è uguale per tutti i contratti di locazione. In alcuni casi l’aggiornamento può essere previsto nella misura del 75% della variazione ISTAT, mentre in altri può essere previsto fino al 100%.

Per stabilire la percentuale corretta è necessario verificare la destinazione dell’immobile, la tipologia del contratto e la relativa clausola di aggiornamento. La presenza nella tabella dei valori al 75% e al 100% consente di individuare facilmente entrambi i dati.

Cosa succede se la variazione ISTAT è negativa?

Quando l’indice FOI registra una variazione negativa, non è corretto applicare una regola identica a tutti i contratti di locazione. Occorre verificare la specifica clausola contrattuale e la disciplina applicabile al rapporto.

La riduzione del canone non deve quindi essere esclusa o applicata automaticamente senza prima esaminare quanto previsto dal contratto.

Locazioni commerciali e abitative: le differenze

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, l’art. 32 della Legge n. 392/1978 prevede che le parti possano concordare un aggiornamento annuale del canone. Per i contratti stipulati per una durata non superiore a quella minima prevista dall’art. 27 della stessa legge, le variazioni in aumento non possono superare il 75% della variazione dell’indice ISTAT FOI.

Per i contratti ad uso diverso dall’abitativo stipulati per una durata superiore a quella minima prevista dalla legge, il limite del 75% non opera negli stessi termini ed è quindi necessario fare riferimento alle condizioni concordate nel contratto.

Le locazioni ad uso abitativo sono invece disciplinate principalmente dalla Legge n. 431/1998. Per questi contratti l’eventuale aggiornamento ISTAT dipende dalla tipologia contrattuale e dalle clausole sottoscritte dalle parti; non esiste quindi una percentuale del 75% applicabile indistintamente a tutte le locazioni abitative.

Cedolare secca e aggiornamento ISTAT

Quando il locatore opta per il regime della cedolare secca, rinuncia, per il periodo di validità dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT eventualmente prevista dal contratto.

In caso di revoca della cedolare secca, la possibilità di applicare successivamente gli aggiornamenti deve essere valutata sulla base del contratto e della disciplina vigente.

Nota: la tabella ha finalità informativa. Per l’applicazione dell’adeguamento a uno specifico contratto è sempre necessario verificare le clausole sottoscritte e il regime applicabile alla locazione.

Per gli altri aspetti relativi ai contratti di affitto puoi consultare anche il servizio di registrazione del contratto di locazione e la pagina dedicata agli interessi legali.