Registrazione contratto
Come registrare un contratto di locazione
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Il contratto di locazione è un documento fondamentale stipulato tra il proprietario e l’affittuario e la registrazione è obbligatoria se la durata del contratto supera i 30 giorni. La registrazione del contratto di locazione va effettuata dal proprietario entro 30 giorni dalla sottoscrizione e comunicata all’affittuario ed eventualmente all’amministratore di condominio entro 60 giorni. Sono disponibili 3 modalità per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate: cartacea, telematica o tramite un soggetto terzo.
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Registrazione del contratto in forma cartacea In caso di registrazione cartacea del contratto di locazione bisogna dotarsi del modello RLI 2019 e recarsi presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre è necessaria un’imposta di bollo da 16 euro ogni 100 righe del contratto, la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro tramite il modello F24 elide, 2 copie del contratto ed eventuali documenti aggiuntivi.
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Registrazione del contratto in via telematica La registrazione in modalità telematica è obbligatoria per chi possiede più di 10 immobili e per gli agenti immobiliari, mentre è opzionale per gli altri soggetti. Per sottoscrivere un contratto di locazione sul web bisogna registrarsi ai servizi Fisconline/Entratel per accedere al programma RLI, che consente di pagare le imposte di bollo e di registro direttamente online.
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Registrazione del contratto tramite terzi L’ultima modalità di registrazione prevede l’intervento di un soggetto terzo che può essere un commercialista, un’associazione di categoria o un CAF, i quali si impegnano con una dichiarazione datata e sottoscritta a registrare il contratto ed effettuare i pagamenti richiesti entro i tempi prestabiliti.
Quanto costa un contratto di locazione?
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I costi del contratto di locazione variano a seconda dell’immobile mentre l’imposta di registro, equamente divisa al 50% tra proprietario ed affittuario, è:
- il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fabbricati ad uso abitativo;
- l’1% del canone annuo se la locazione viene effettuata da soggetti passivi IVA per i fabbricati ad uso abitativo;
- il 2% del canone per i fabbricati strumentali per natura;
- lo 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fondi rustici;
- il 2% del rispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità per gli altri immobili.
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Per i contratti di locazione a canone concordato di immobili collocati in un comune ad elevata tensione abitativa è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
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Se il contratto di locazione è pluriennale ci sono 2 opzioni: pagare l’imposta dovuta per tutta la durata del contratto al momento della registrazione (in tal caso si ha diritto ad uno sconto), oppure pagare una quota anno per anno entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
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Cedolare secca: una soluzione interessante Al momento della stipula del contratto si può optare per il regime della cedolare secca che permette di non pagare l’imposta di bollo e di registro, tuttavia non è possibile aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto. La cedolare secca è un’opzione valida per gli immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 ad A11, fatta eccezione per l’A10, adibiti ad uso abitativo. I locali commerciali, per aderire al regime della cedolare secca, devono rientrare nella categoria catastale C/1 ed avere una superficie non superiore ai 600 mq. Con la cedolare secca quando si calcola l’imposta sostitutiva bisogna applicare un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
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Il contratto di locazione
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La locazione é il contratto con il quale una parte (locatore) concede ad un’altra parte (locatario o conduttore) l’uso di un bene mobile o immobile in cambio di un corrispettivo in denaro per un determinato periodo di tempo.
A seconda della destinazione del bene che viene dato in affitto, i contratti possono essere ad uso abitativo o ad uso diverso.I contratti ad uso abitativo hanno come oggetto immobili che vengono locati con lo scopo di essere abitati dal conduttore o dalla sua famiglia; ne esistono diverse tipologie e piú precisamente:
- a canone libero: conosciuto anche come contratto quattro piú quattro, é la tipologia di contratto piú diffusa che dá ai contraenti la libertá di determinare canone, modalitá di pagamento e gli altri elementi del contratto come l’adeguamento Istat, ad esclusione della durata (stabilita dalla legge in quattro anni, a cui segue rinnovo automatico di altri quattro) e dei casi in cui é possibile recedere dal contratto (da comunicare almeno sei mesi prima della scadenza);
- a canone concordato convenzionato: ció che contraddistingue questo contratto, oltre alle agevolazioni fiscali per il locatore (Irpef, Imu ed imposta di registro), é la possibilitá di determinare il canone utilizzando una tabella concordata nei diversi comuni tra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori; ha una durata iniziale di tre anni e si rinnova automaticamente di altri due, salvo che le parti non decidano di accordarsi diversamente, e deve essere concluso utilizzando il modello di contratto indicato dall’art. 1 c. 10 D.M. 16 gennaio 2017;
- transitorio: stipulabile alle condizioni previste dal D.M. 16 gennaio 2017 utilizzando il modello di contratto ad esso allegato, ha durata di almeno un mese, che puó essere estesa fino a diciotto mesi a patto che sia giustificata da particolari esigenze (trasferta lavorativa, studio, stage professionale, ecc…) documentate in contratto con specifica dichiarazione;
- di locazione per studenti: ha una durata variabile dai sei ai trentasei mesi e alla scadenza si rinnova automaticamente per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del conduttore con un mese di anticipo (tre mesi in alcuni comuni); puó essere stipulato dove vi sono sedi principali e secondarie universitarie, scuole specialistiche o istituti di istruzione superiore e puó essere sottoscritto dal singolo studente, da gruppi di studendi fuori sede o da aziende per il diritto allo studio; sono previsti vincoli sia per il canone (secondo accordi territoriali come nel contratto convenzionato) che per le norme accessorie;
- per uso turistico: essendo escluso dal campo di applicazione della legge 431/98, alle parti é concessa una certa libertá di contrattare secondo le proprie esigenze; non prevede un termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti;
- di comodato d’uso: é un contratto a titolo gratuito che viene stipulato per concedere l’uso di un immobile stabilendo l’obbligo di riconsegna alla scadenza del termine concordato oppure, in caso di comodato a tempo indeterminato, nel momento in cui il comodante ne faccia richiesta.
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I contratti ad uso diverso da quello di abitazione hanno come oggetto la locazione di immobili in cui si praticano attivitá:
- commerciali, industriali, artigianali, professionali e turistiche: il contratto ha durata di sei anni e rinnovo automatico di altri sei, evitabile dal conduttore con invio al locatore di raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza;
- alberghiere e teatrali: il contratto ha durata di nove anni e rinnovo automatico di altri nove, anch’esso evitabile dal conduttore con invio al locatore di raccomandata diciotto mesi prima della scadenza.
Il contenuto dei contratti di locazione puó variare a seconda della tipologia di contratto che si sceglie di stipulare e degli accordi presi tra le parti, vi sono peró alcuni elementi che vanno obbligatoriamente indicati pena la nullitá della sottoscrizione e sono:
- la data di stipula;
- le generalitá delle parti (locatore e conduttore);
- l’identificazione del bene in oggetto;
- l’ammontare del canone di locazione;
- la durata della locazione;
- le eventuali clausule accessorie.
La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica.