Diritti sulle parti comuni: uso ex art. 1102, spese e limiti di art. 1118 e 1119

Uso della cosa comune e limiti

La regola generale e contenuta nell’art. 1102 del Codice civile: ciascun partecipante puo servirsi della cosa comune a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri di farne un uso analogo secondo il loro diritto. La norma consente anche modificazioni a proprie spese, quando sono necessarie per un miglior godimento e restano compatibili con i limiti indicati.

Nella pratica condominiale questo criterio si traduce in un controllo costante di due profili: la compatibilita con la funzione del bene comune e la tutela della pari fruizione. Ne deriva che l’utilizzo piu intenso non e automaticamente illecito, ma diventa critico quando sottrae, di fatto, il bene agli altri o lo rende inutilizzabile per l’uso cui e destinato.

Diritto proporzionale e obbligo di contribuzione

L’art. 1118 del Codice civile chiarisce che il diritto sulle parti comuni, salvo diversa previsione del titolo, e proporzionale al valore dell’unita immobiliare. Alla proporzionalita del diritto corrisponde l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione: la rinuncia al diritto sulle cose comuni non consente di sottrarsi a tale contribuzione.

Le contestazioni piu frequenti nascono quando alcune unita sono utilizzate in modo saltuario e si tenta di collegare il contributo alle spese a un criterio di minor uso. Sul piano giuridico, la regola resta ancorata ai millesimi e alle tabelle di ripartizione applicabili, salvo i casi in cui la legge o un titolo valido prevedano criteri diversi.

Spese di conservazione e spese di uso: il caso del distacco dal centralizzato

Una distinzione importante riguarda le spese per la conservazione del bene comune e quelle collegate al suo utilizzo. In ambito giurisprudenziale, la Corte di cassazione ha affermato, in relazione al distacco dall’impianto centralizzato, che il distacco puo essere ammesso a determinate condizioni e che il partecipante distaccato resta tenuto alle spese di conservazione, mentre non necessariamente a quelle di esercizio legate all’uso, se il distacco non produce squilibri o aggravi per gli altri.

La riforma del condominio ha poi inciso in modo esplicito sul tema: l’art. 1118 prevede che il condomino non puo sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni neppure modificando la destinazione d’uso della propria unita immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. La stessa disposizione consente la rinuncia all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento centralizzato solo se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri, fermo l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma dell’impianto.

Quando un impianto comune diventa oggetto di uso esclusivo, le spese di gestione e di intervento legate a tale scelta ricadono, di regola, su chi ne beneficia, mentre il perimetro dell’obbligo minimo verso il condominio resta collegato alla conservazione del bene comune e alla sicurezza.

Indivisibilita delle parti comuni e unanimita

L’art. 1119 del Codice civile stabilisce che le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa avvenire senza rendere piu incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti. Si tratta di un’indivisibilita relativa: il limite e la concreta compromissione dell’uso, da valutare caso per caso.

La regola dell’unanimita opera come presidio dei diritti dominicali e impedisce che scelte strutturali sul bene comune siano assunte con maggioranze assembleari, quando incidono sulla titolarita o sulla possibilita di godimento del bene da parte anche di un solo partecipante.