Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore) e una delle cause piu frequenti di contestazioni nelle locazioni abitative. Il problema nasce quasi sempre da un equivoco: il condominio richiede i pagamenti al proprietario, mentre i rapporti economici interni tra locatore e conduttore dipendono dal contratto e dalle regole legali su manutenzione e oneri accessori. Quando mancano criteri chiari, la gestione quotidiana finisce spesso per ricadere sull amministratore di condominio, chiamato a ricostruire voci e competenze.

Il criterio guida: uso quotidiano contro conservazione dell immobile

In linea generale, l inquilino sostiene i costi legati all uso ordinario dei servizi e alla manutenzione di routine, mentre il proprietario sostiene le spese che incidono sulla conservazione e sull efficienza nel tempo dell immobile e delle dotazioni. La distinzione e coerente con i principi del codice civile sulla manutenzione della cosa locata e sul dovere del conduttore di restituirla nello stato in cui l ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d uso.

Le spese che spettano al proprietario (locatore)

Sono di regola a carico del locatore le spese straordinarie e quelle che riguardano sostituzioni, rifacimenti o adeguamenti che incrementano o ripristinano nel tempo la funzionalita dell immobile e delle parti comuni. Rientrano in questa area, a titolo esemplificativo:

• interventi straordinari su impianti comuni (rifacimenti, sostituzioni importanti, adeguamenti normativi);
• sostituzione o rifacimento di componenti strutturali e parti comuni (cancelli, tratti di rete fognaria condominiale, coperture, facciate, opere murarie);
• spese straordinarie su ascensori e impianti (sostituzione macchinari, adeguamenti di sicurezza, lavori non riconducibili a ordinaria manutenzione);
• oneri condominiali deliberati per lavori straordinari, compresi i costi tecnici connessi (progettazione, direzione lavori, collaudi) quando previsti.

Il contratto di locazione puo disciplinare in modo puntuale alcune voci, ma le clausole devono restare coerenti con la natura delle spese e con le regole inderogabili applicabili al rapporto locativo.

Le spese che spettano all inquilino (conduttore)

Il conduttore sostiene normalmente le spese legate all uso e al funzionamento dei servizi comuni e alla manutenzione ordinaria. Si tratta dei costi che derivano dal godimento quotidiano dell immobile e delle parti comuni, tra cui:

• consumi e gestione ordinaria dei servizi condominiali (pulizia, luce scale, acqua comune quando ripartita come consumo, piccoli interventi di routine);
• manutenzioni ordinarie di impianti e componenti soggetti a usura (piccole riparazioni e sostituzioni di parti deteriorate dall uso);
• interventi di ordinaria manutenzione su ascensore (controlli, verifiche periodiche, piccole riparazioni) secondo i criteri di riparto adottati;
• costi connessi a chiavi, serrature e dotazioni interne quando l intervento dipende dall uso o dalla necessita quotidiana (ad esempio duplicati, piccoli ripristini).

La disciplina degli oneri accessori nelle locazioni abitative trova una base nella normativa sulle locazioni, che distingue tra canone e spese legate ai servizi e alla gestione ordinaria.

Spese condivise o ripartite per percentuali

Alcune voci, soprattutto nei condomini con servizi strutturati (portierato, impianti complessi, contratti di manutenzione con canoni misti), vengono spesso ripartite tra locatore e conduttore secondo criteri percentuali. La logica e separare la quota legata al servizio quotidiano (piu vicina al conduttore) dalla quota legata a conservazione, sostituzioni o investimenti (piu vicina al locatore).

Per esempio, nel portierato la parte prevalente e collegata al servizio e tende a essere attribuita al conduttore nelle tabelle di uso corrente, mentre al locatore resta una quota minoritaria o la parte legata a interventi straordinari sugli spazi di portineria. Il dettaglio, tuttavia, dipende dalla tabella di riparto richiamata e dal contratto di locazione.

La tabella Confedilizia 2014 come riferimento operativo

Nella pratica viene spesso richiamata la tabella oneri accessori promossa da Confedilizia e condivisa con le principali organizzazioni degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat). Lo schema ripartisce le principali voci condominiali indicando, per ciascuna, la competenza del locatore o del conduttore e viene utilizzato come criterio di lavoro in molti contratti e nella gestione ordinaria, pur restando ferma la prevalenza di quanto pattuito dalle parti nei limiti di legge.

La tabella e organizzata per aree (servizi, impianti, manutenzioni, pulizie, portierato, ascensori) e consente di ridurre le ambiguita, soprattutto quando il rendiconto condominiale presenta voci aggregate che richiedono una riclassificazione tra ordinario e straordinario.

Gestione pratica: come ridurre contestazioni

Quando le spese vengono contestate, la criticita principale non e la regola astratta, ma la classificazione delle singole voci. Una gestione ordinata tende a basarsi su tre elementi:

• contratto di locazione con richiamo esplicito al criterio adottato per gli oneri accessori;
• rendiconto condominiale dettagliato, con separazione tra manutenzione ordinaria e straordinaria;
• documentazione di supporto per le spese straordinarie (delibere, preventivi, consuntivi, certificazioni), utile per attribuire correttamente le competenze.

Fonti

• Codice civile, art. 1576 (manutenzione della cosa locata) – Normattiva: testo vigente
• Codice civile, art. 1609 (deterioramento o consumo risultante dall uso conforme al contratto) – Normattiva: testo vigente
• Legge 27 luglio 1978, n. 392 (disciplina delle locazioni di immobili urbani, oneri accessori) – Normattiva: testo vigente
• Confedilizia, tabella oneri accessori locazione (accordi con associazioni degli inquilini, edizione 2014) – Confedilizia: sito istituzionale