Senato, Disegno di Legge che vuole introdurre l’obbligo della UNI 10801: 2024

L’attivita di gestione condominiale torna al centro del dibattito parlamentare con il Disegno di legge S. 1816, presentato al Senato nella XIX legislatura. Il testo interviene su diversi aspetti della disciplina del condominio, con effetti diretti anche sui requisiti professionali e sul perimetro delle responsabilita dell’amministratore.

DDL 1816: quadro generale e ambiti di intervento

Il DDL 1816 propone modifiche sia al codice civile sia alle disposizioni di attuazione, oltre a interventi su norme esterne alla disciplina condominiale (locazioni e imposte sui redditi). Tra le linee di intervento piu rilevanti compaiono:

• l’aggiornamento degli obblighi informativi e di trasparenza collegati al conto condominiale e alla rendicontazione periodica;
• misure collegate alla morosita e alla gestione dei servizi comuni;
• la revisione di alcune regole assembleari nei supercondomini;
• l’introduzione di requisiti professionali rafforzati per l’amministratore in determinate tipologie di stabili;
• una misura fiscale di detraibilita del compenso dell’amministratore, entro un tetto definito.

Obbligo di certificazione UNI 10801:2024 in condomini sopra soglia

La proposta introduce, modificando l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, il requisito della certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024 quando l’amministratore gestisce:

• edifici con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro, oppure
• stabili costituiti da piu di cinquanta unita immobiliari.

Nel medesimo impianto viene anche abrogata la previsione che consentiva la nomina dell’amministratore scelto tra i condomini senza applicazione dei requisiti formativi previsti per i professionisti esterni.

In questa cornice, la certificazione diventa un elemento selettivo pensato per gli edifici piu complessi, dove volume di spesa e numero di unita aumentano l’esposizione a rischio operativo e contenzioso.

Che cosa riguarda la UNI 10801:2024

UNI 10801 e una norma tecnica che definisce requisiti relativi all’attivita professionale dell’amministratore di condominio, declinati in termini di conoscenze e abilita, con indicazione dei livelli di autonomia e responsabilita. La UNI evidenzia l’obiettivo di rendere piu omogenei e trasparenti i processi di valutazione della conformita professionale.

Nella presentazione dell’aggiornamento 2024 vengono richiamati, tra gli elementi caratterizzanti, profili collegati alla qualita dell’organizzazione di studio, alle procedure di rendicontazione e alla gestione dei dati personali nel contesto condominiale.

Nel linguaggio corrente di settore, l’adozione di standard tecnici e percorsi di valutazione della conformita e spesso associata alla figura dell’amministratore condominiale certificato, soprattutto nei contesti in cui la governance richiede tracciabilita e procedure ripetibili.

CB Amministrazioni ha conseguito la certificazione UNI per l’attività di amministratore già quasi dieci anni fa, nell’ambito di un percorso di qualificazione professionale intrapreso con largo anticipo rispetto alle successive evoluzioni normative.

Esonero da responsabilita in caso di morosita, a condizioni precise

Tra le modifiche proposte all’articolo 1129 c.c. compare una previsione che limita l’esposizione dell’amministratore quando l’inadempimento non dipende da condotte imputabili al professionista.

Il testo prevede l’esonero da responsabilita civili, penali e amministrative se l’amministratore non ha potuto ottemperare ai propri obblighi a causa della morosita dei condomini, a condizione che dimostri di avere correttamente adempiuto agli obblighi indicati dal medesimo articolo 1129 (richiamati nel DDL).

La formulazione, cosi come proposta, lega quindi la tutela a un requisito probatorio: occorre documentare l’adempimento diligente degli obblighi presupposti, non essendo sufficiente la sola presenza di morosita.

Compenso dell’amministratore: proposta di detrazione fino a 500 euro

Il DDL interviene anche sul TUIR (DPR 917/1986) introducendo una specifica detrazione per i compensi dell’amministratore di condominio sostenuti dal contribuente in relazione all’unita immobiliare adibita ad abitazione principale, entro un importo massimo di 500 euro per periodo d’imposta.

Si tratta, allo stato, di una proposta normativa: la misura e subordinata all’iter parlamentare e agli eventuali emendamenti.

Indicazioni operative per la gestione condominiale

Nel perimetro del DDL 1816 e della UNI 10801:2024, alcune azioni risultano coerenti con l’evoluzione proposta:

• ricognizione dei parametri di complessita dello stabile (bilancio e numero unita) per valutare se ricadrebbe nelle soglie che attiverebbero l’obbligo di certificazione;
• rafforzamento della tracciabilita documentale su scadenziari, azioni di recupero e atti di gestione, utile anche in chiave probatoria nelle ipotesi collegate alla morosita;
• revisione delle procedure di rendicontazione e conservazione documentale, per allinearle a prassi piu standardizzate richiamate dagli standard tecnici e dagli indirizzi di settore.