I pannelli fotovoltaici privati su parti condominiali: «ripartizione» della superficie comune e poteri dell’assemblea sul «pari uso» in caso di «modificazione» del bene

Pannelli fotovoltaici privati su parti comuni: ripartizione degli spazi e ruolo dell assemblea sul pari uso

L installazione di pannelli fotovoltaici destinati al servizio di una singola unita immobiliare e oggi un tema frequente nei condomini, soprattutto quando il tetto o il lastrico solare rappresentano l unica superficie realmente idonea. La disciplina civilistica consente al singolo di procedere, ma introduce un equilibrio preciso: la possibilita di installare non deve tradursi nell occupazione totale della superficie comune, ne in un intervento eseguito senza regole quando sono necessarie modificazioni o quando occorre garantire il pari uso agli altri partecipanti.

Il quadro normativo: art. 1122-bis c.c. e tutela del pari uso

La norma di riferimento e l art. 1122-bis c.c., che ammette l installazione di impianti da fonti rinnovabili al servizio di singole unita sul lastrico solare, su altre superfici comuni idonee o sulle parti di proprieta individuale dell interessato. Quando si rendono necessarie modificazioni delle parti comuni, l interessato deve darne comunicazione all amministratore con indicazione di contenuto e modalita di esecuzione. L assemblea puo prescrivere modalita alternative o imporre cautele a tutela di stabilita, sicurezza e decoro, e puo anche ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni per salvaguardare le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento o comunque in atto, con la maggioranza prevista dall art. 1136, quinto comma, c.c.

Il tema del pari uso si aggancia inoltre alla regola generale dell art. 1102 c.c.: ciascun partecipante puo servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Fonti normative:

Quando la posa integra una modificazione della parte comune

Nella pratica, la distinzione piu delicata e tra la mera installazione e la modificazione del bene comune. L ancoraggio e la fissazione dei pannelli alla falda del tetto o al lastrico, con opere e elementi di supporto stabili, viene spesso letta come intervento che incide materialmente sulla cosa comune. In questi casi, il perimetro applicativo dell art. 1122-bis diventa centrale, perche attiva l obbligo di comunicazione e legittima l intervento dell assemblea su modalita e cautele.

Ripartizione della superficie comune: perche l assemblea interviene anche senza “autorizzare”

Un equivoco ricorrente e ritenere che l assemblea serva solo a concedere o negare il via libera. L art. 1122-bis non costruisce un potere assembleare di autorizzazione generalizzata della posa, ma riconosce un potere di disciplina quando occorrono modificazioni e, soprattutto, quando e necessario ripartire l uso delle superfici comuni per assicurare il pari uso.

Il punto pratico e semplice: se la superficie idonea e limitata, l occupazione totale da parte del primo che installa renderebbe impossibile agli altri l utilizzo per la stessa finalita. In questa prospettiva, la ripartizione degli spazi diventa lo strumento per rendere compatibili piu installazioni nel tempo, evitando che il diritto del singolo si trasformi in un uso esclusivo di fatto in danno della collettivita.

Quali decisioni assembleari risultano piu utili

Quando l edificio ha un tetto o un lastrico solare tecnicamente sfruttabile, la gestione ordinata passa spesso da una delibera che definisca criteri e regole di base. In concreto, risultano utili:

mappatura delle superfici idonee e delle aree da lasciare libere per manutenzioni, accessi, impianti comuni e sicurezza;
criteri di ripartizione degli spazi (quote, fasce, lotti) coerenti con il pari uso e con il regolamento condominiale;
prescrizioni tecniche minime (posa, fissaggi, passaggi cavi, protezioni) per limitare rischi e impatti su stabilita e decoro;
regole su responsabilita, manutenzione dell impianto privato e ripristino in caso di rimozione o danni.

In questa impostazione, l amministratore di condominio svolge un ruolo di raccordo: ricezione delle comunicazioni ex art. 1122-bis, raccolta degli elaborati tecnici, inserimento del punto in assemblea e verbalizzazione delle prescrizioni, cosi da ridurre margini di conflitto e contestazioni successive.

Conclusione

La disciplina consente l installazione di pannelli fotovoltaici privati su tetto, lastrico o altre superfici comuni idonee, ma non legittima l appropriazione integrale della superficie a scapito degli altri. Quando sono necessarie modificazioni o quando occorre garantire il pari uso, l assemblea puo intervenire per imporre cautele e per ripartire l utilizzo degli spazi, mantenendo l equilibrio tra iniziativa individuale e diritti della collettivita condominiale.

Fonti

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