La ripartizione delle spese delle gronde e sottogronde dei balconi in assenza di gronda del tetto

Gronde e sottogronde sotto i balconi: a chi spettano le spese quando il tetto non sporge

Nelle facciate interne capita che i balconi non siano protetti dalla classica sporgenza del tetto. In questi casi alcuni edifici sono dotati di gronde e sottogronde (spesso in rame) collocate sotto i balconi, con funzione di raccolta e convogliamento delle acque meteoriche verso pluviali e scarichi comuni. La domanda pratica e sempre la stessa: sono elementi privati perche “attaccati” ai balconi, oppure sono parti comuni con spese ripartite tra tutti?

La risposta, negli orientamenti piu recenti, ruota attorno alla funzione svolta dal manufatto: se protegge l’edificio e smaltisce le acque a tutela delle strutture comuni, la natura condominiale e il criterio di riparto tendono a essere quelli ordinari.

Il riferimento normativo: parti comuni e criteri di riparto

In materia condominiale contano due passaggi:

parti comuni: tra i beni che, salvo titolo contrario, rientrano nella proprieta comune figurano le facciate, i tetti e, piu in generale, gli elementi destinati all uso comune o alla conservazione dell edificio (art. 1117 c.c.).
ripartizione delle spese: la regola generale e la ripartizione in base ai millesimi di proprieta quando la spesa riguarda conservazione e godimento delle parti comuni (art. 1123, comma 1, c.c.). I commi successivi si applicano quando un bene o un servizio e destinato a servire i condomini in misura diversa o solo una parte dell edificio.

Fonti normative (testo vigente):

Il punto chiave: conta la funzione di protezione e smaltimento delle acque

Un principio ricorrente nella giurisprudenza di legittimita e che i manufatti deputati a preservare l edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni rientrano tra le cose comuni per la loro funzione. Non e decisivo che l elemento sia fisicamente collocato in prossimita di una proprieta esclusiva: se serve alla conservazione dell edificio, la qualificazione tende a essere condominiale.

Questo criterio e stato ripreso anche con riferimento specifico a gronde e sottogronde presenti solo su alcuni balconi della facciata interna, non coperte dal tetto, ma collegate a pluviali e scarichi condominiali.

Cassazione 19 aprile 2025 n. 10371: gronde e sottogronde come beni comuni e spese ripartite per millesimi

In una vicenda decisa nel 2025, alcuni condomini avevano impugnato la delibera che qualificava come condominiali le gronde e le sottogronde (in rame) collocate sotto i balconi della facciata interna e ne ripartiva le spese tra tutti i partecipanti in base ai millesimi. Tra le difese, veniva sostenuto che tali elementi riguardassero solo alcune unita, perche non tutti prospettavano sulla facciata interna, e che quindi dovesse applicarsi il criterio del vantaggio differenziato (art. 1123, comma 2, c.c.).

La ricostruzione accolta ha valorizzato la funzione di convogliamento delle acque meteoriche in un pluviale che scaricava nella condotta fognaria condominiale, e quindi la natura di manufatto “preservativo” dell edificio. Da qui la conferma del riparto ex art. 1123, comma 1, c.c., senza necessita di un ulteriore accertamento sulla diversa utilita per singoli gruppi di condomini, proprio perche la finalita non era l uso esclusivo dei balconi ma la protezione della facciata e delle strutture comuni.

Riferimento: sintesi e richiami testuali in ANACI Veneto, “Fatti aprile 2025”, paragrafo su Cass. civ., sez. II, 19/04/2025, n. 10371.

ANACI Veneto – “Fatti aprile 2025” (PDF)

Quando invece puo rilevare l art. 1123, comma 2

L art. 1123, comma 2, c.c. entra in gioco quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. Nella pratica condominiale questo avviene, ad esempio, per servizi o impianti che non interessano tutte le unita allo stesso modo. Tuttavia, per gli elementi con funzione di protezione dell edificio e smaltimento acque, la giurisprudenza tende a escludere che siano “suscettibili” di una destinazione differenziata, proprio perche la loro utilita e legata alla conservazione complessiva della fabbrica.

Attenzione alla confusione con lastrici e terrazze a livello

Nelle contestazioni sulle facciate interne si intrecciano spesso temi diversi: balconi, terrazze a livello, lastrici solari e criteri di riparto. Quando una superficie svolge funzione di copertura (anche parziale) di parti sottostanti, puo rilevare l art. 1126 c.c. (riparto 1/3 a carico dell utilizzatore esclusivo e 2/3 a carico dei condomini cui la copertura serve). Il richiamo e utile per evitare sovrapposizioni: gronde e sottogronde non seguono automaticamente le regole dei balconi o delle terrazze, se la loro funzione e quella di proteggere la facciata e convogliare le acque.

Fonte normativa: Codice civile, art. 1126 (Gazzetta Ufficiale).

Indicazioni operative per delibere e riparti

Per ridurre contestazioni e impugnazioni, conviene impostare la gestione in modo lineare:

descrivere in modo tecnico la funzione del manufatto (raccolta e smaltimento acque, collegamenti a pluviali e scarichi comuni);
acquisire foto e relazione sintetica dell impresa o del tecnico, evidenziando il nesso con la protezione della facciata e delle parti comuni;
in delibera, motivare il criterio di riparto richiamando art. 1117 e art. 1123, comma 1, c.c., quando emerge la funzione preservativa dell edificio;
tenere distinto il tema delle gronde da quello di balconi, terrazze a livello e lastrici, che seguono logiche diverse.

In questa dinamica, l amministratore di condominio svolge un ruolo di presidio documentale: piu e chiara la funzione dell elemento e il collegamento con le parti comuni, piu il riparto risulta difendibile.

Conclusione

Quando gronde e sottogronde, pur collocate sotto balconi di proprieta esclusiva, servono a proteggere la facciata e a convogliare le acque meteoriche in pluviali e scarichi condominiali, la qualificazione come bene comune e il riparto per millesimi ex art. 1123, comma 1, c.c. rappresentano l approdo piu coerente. La collocazione “vicina” al balcone non basta, da sola, a trasformare un manufatto preservativo dell edificio in un onere privato.

Fonti

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