riepilogo sui passaggi operativi sconto 70% super bonus

In vista del cambio di aliquota a partire dal prossimo 1° gennaio 2025 (65% – 35%), abbiamo provato a riepilogare, sulla base della nostra esperienza, i passaggi operativi da seguire al fine di agevolare con lo sconto 30% i cantieri le cui lavorazioni non sono concluse al 31.12.2024 e per le quali ad oggi è stato già effettuato un sal con apposizione del visto di conformità entro aprile 2024 (con spese sostenute nel 2023).

Ovviamente l’elenco sotto riportato rappresenta delle linee guida esemplificative e non esaustive per cui eventuali specificità dovranno essere affrontate caso per caso.

Siamo disponibili a fissare una riunione nei prossimi giorni per scorrere insieme tutti i passaggi.

In coda troverete inoltre:

• elenco dei documenti “diversi” o “nuovi” rispetto alle pratiche gestite fino ad ora;
• focus sulle principali criticità riscontrabili in sede di fine lavori.

A) L’amministratore / Condomino delegato prima dell’emissione delle fatture da parte dell’impresa deve verificare che la compagine del condominio non abbia subito modifiche (e.g. decessi dei condomini o cessione dell’unità immobiliare). A tal fine suggeriamo di raccogliere una Pec in cui l’amministratore vi conferma che non vi sono state modifiche. In caso di nuovi condomini occorre raccogliere l’autodichiarazione dei nuovi proprietari e la delega all’invio di modelli oltre ai documenti di identità e tessera sanitaria. Vi ricordiamo che possono agevolare le spese unicamente quei soggetti che al momento del sostenimento della spesa dispongono di un titolo valido di possesso (per cui gli ex proprietari non potranno essere considerati i beneficiari della detrazione).

B) Altra attività fondamentale di competenza dell’amministratore / condomino delegato consiste nella verifica che la delibera assembleare di approvazione degli interventi preveda la possibilità dello sconto in fattura parziale (con relativo pagamento dell’importo non scontato). Nel caso in cui nelle delibere assembleari fosse previsto esclusivamente lo sconto in fattura integrale degli importi, sarà necessario una modifica delle stesse nel rispetto della normativa vigente. Sul punto vi suggeriamo di effettuare delle riunioni dedicate alla presenza dello studio legale che vi segue nelle gestioni delle pratiche. Inoltre, risulta fondamentale lo stanziamento, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., del fondo speciale.

C) L’amministratore dovrà redigere infine la nuova tabella di riparto per le spese sulle parti comuni (o confermare la precedente trasmessa).

A) Una volta ricevuta conferma da parte dell’amministratore/ condomino delegato con riguardo alla compagine condominiale, l’impresa procede a richiedere al tecnico asseveratore il computo metrico aggiornato al fine di determinare le competenze finali da fatturare. Vi suggeriamo di non far intercorrere un lasso di tempo troppo grande tra il momento della conferma dell’amministratore e la Vostra fatturazione al fine di evitare che in quel frangente di tempo avvengano modifiche della compagine.

B) Prima di procedere con la fatturazione degli importi l’impresa, coadiuvata dallo Studio Legale incaricato dell’assistenza sui vari cantieri, dovrà verificare che i contratti redatti con il condominio e con i singoli beneficiari siano idonei per la fatturazione con sconto parziale e pagamento del 30%. In assenza di tale condizione si dovrà procedere con la modifica dei vari contratti al tempo sottoscritti.

In seguito alla redazione del computo metrico finale da parte del tecnico asseveratore, l’impresa procede a fatturare:

(i) gli importi riguardanti le lavorazioni delle parti comuni (intestate al codice fiscale del condominio o del condomino delegato in assenza del codice fiscale del condominio)

(ii) se presenti, gli importi degli interventi trainati sulle singole unità immobiliari.

!Le fatture con sconto parziale del 70% prevedono il pagamento, mediante bonifico parlante (i.e. bonifico dedicato per le detrazioni fiscali), del 30% dal parte del soggetto destinatario delle fatture da effettuare entro e non oltre il 31.12.2024.

Come già specificato, l’assenza del bonifico parlante entro il 31.12.2024, non consente di godere dello sconto in fattura del 70% e quindi di accedere al relativo beneficio fiscale. Alla luce di questo diviene fondamentale da parte Vostra la verifica che tutti i bonifici parlanti siano stati eseguiti e che siano corretti  (in termini di importi e di campi compilati sui vari gestionali bancari) entro il termine di fine anno.

Sulla base della nostra esperienza vi consigliamo di indicare ai referenti dei vari cantieri come data ultima per l’effettuazione dei bonifici parlanti  fine novembre / primi 7 giorni di dicembre in maniera tale da dedicare gli ultimi 20 giorni del mese di dicembre (i) alla verifica della presenza di tutte le somme bonificate entro il 2024 (ii) alla correzione di eventuali errori (non di rado gli intestatari delle fatture effettuano bonifici non parlanti che non consentono di godere del relativo beneficio fiscale).

Vi sconsigliamo di indicare ai vari referenti come data ultima il 31.12.2024 perché, eventuali errori di compilazione del bonifico parlante e/o tardiva contabilizzazione degli stessi da parte della banca potrebbero comportare la perdita del beneficio.

Vi ricordiamo infine che l’amministratore, al fine di poter effettuare il versamento e di poter attestare che ciascun condomino ha partecipato alla spesa secondo la tabella di riparto approvata, dovrà raccogliere le somme dai vari condomini in tempo utile per l’effettuazione del bonifico.

In seguito alla verifica da parte dell’impresa della presenza e correttezza dei bonifici parlanti riguardanti il 30% il tecnico può procedere con la fine lavori al comune. Vi ricordiamo che nel caso in cui ci siano bonifici parlanti riguardanti gli interventi trainati effettuati dopo la data di fine lavori comunicata dal Tecnico (ed indicata in asseverazione) la relativa spesa non potrà essere agevolata con conseguente perdita del beneficio.

Vi ricordiamo che in alcuni casi una volta effettuata la fine lavori non è possibile procedere con eventuali sue modifiche salvo casi in cui si può dimostrare lo svolgimento di altri lavori o altre situazioni particolari. Alla luce di questo probabilmente molti tecnici preferiscono prima compilare l’asseverazione finale con una data provvisoria di fine lavori ed in caso di esito positivo dei controlli di PwC procedere con la comunicazione al comune (entro 30 gg dall’effettiva chiusura cantiere).

Sul punto vi chiediamo di confrontarvi con i tecnici asseveratori di ogni cantiere.

Una volta effettuata la comunicazione di fine lavori il tecnico può procedere con l’asseverazione di fine lavori da trasmettere entro il 31.12.2024.

N.B. in attesa di chiarimenti suggeriamo di procedere con il deposito dell’asseverazione di fine lavori entro il 31.12.2024.

Nel caso in cui ci fosse la possibilità di poter effettuare l’asseverazione di fine lavori  dopo il 31 dicembre (stante comunque la fine lavori effettiva delle lavorazione entro fine anno) sarà nostra cura avvisarvi.

Sul punto vi ricordiamo i nuovi adempimenti definiti dal DPCM del 26 settembre per i tecnici asseveratori ENEA per l’ECO e progettista, direttore dei lavori e, se previsto, il collaudatore statico per il SISMA. (Cfr. Mail inviata dalla nostra segreteria in data 3 ottobre)

All’esito del processo di raccolta dei documenti rilevanti per la chiusura cantiere, l’impresa trasmetterà gli stessi a PwC che ne verificherà la completezza e la correttezza per procedere con l’invio dei modelli di comunicazione necessari per la generazione del credito entro Marzo 2025.

Come sempre, al fine di consentire una gestione ordinata delle vostre pratiche, vi chiediamo la gentilezza di distribuire le pratiche nel corso dei prossimi mesi al fine di evitare la gestione massiva dei cantieri l’ultimo mese di scadenza.

Elenco (non esaustivo) dei documenti tipici e delle criticità della fine lavori e/o dello sconto parziale:

• Delibera assembleare che prevede la possibilità dello sconto parziale ( e di richiedere il pagamento del 30%) e istituzione del fondo speciale ex art. 1135 civ. cod.;
• Contratto o addendum contrattuale tra impresa e committente (sia parti comuni che parte private) adeguato alla casistica dello sconto parziale;
• Bonifico parlante da effettuare entro e non oltre il 31.12.2024 (in caso di fine lavori le fatture degli interventi trainati devono essere pagate entro la data di fine lavori);
• Tabella di riparto aggiornata con i beneficiari che al momento del sostenimento della spesa risultano in possesso di un titolo valido (e.g. no defunti / no ex proprietari);
• Computo metrico aggiornato con le lavorazioni effettivamente eseguite (eventuali differenze rispetto a quanto dichiarato nei sal precedenti dovrà essere segnalato prontamente);
• Comunicazione di fine lavori successiva alla data di esecuzione dei bonifici parlanti degli interventi trainati;
• Verifica dell’applicabilità del dettato normativo previsto dal DPCM del 26 settembre per i tecnici asseveratori ENEA per l’ECO e progettista, direttore dei lavori e, se previsto, il collaudatore statico per il SISMA. (Cfr. Mail inviata dalla nostra segreteria in data 3 ottobre)
• Tematica di fine lavori e interventi di fotovoltaico e accumulo in assenza dei contratti con il GSE (qui magari potrebbe aiutare per le pratiche per cui non siete sicuri di ottenere il GSE entro marzo di non applicare lo sconto in fattura ma di fatturare l’importo pieno e di chiedere ai beneficiari di portare in detrazione la relativa quota).